2021年保障性租赁住房建设已经开始起量，全年接近100万套。前三季度全国40个城市已开工保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%。推算2021年计划为93.6万套，由于部分城市已经超额完成2021年目标，我们预计2021年全年完成量接近100万套。前9个月完成投资额775亿元，以开工测算单套投资额不足10万，但由于存在1-2年的建设期，且保障性租赁住房土地成本占比相对较低，以单套60平、3500元/平的建安成本保守测算，单套仅建安成本也在21万，而棚改单套投资约38万，我们预计保障性租赁住房单套投资约在30万，已开工项目项目2022年贡献的投资额预计在2000亿以上。
保障性租赁住房落地速度加快，2022年是开工大年。近期广东、山东、西安等省市密集出台保障性租赁住房的实施细则及十四五期间规划。1)从量上看，人口净流入地区规划量较大，十四五期间，广东规划129万套、浙江规划120万套、上海规划45万套，中西部的重点城市力度也较强，成都规划25万套、西安规划30万套。预计全国十四五期间将达到1500万套。2)从进度上看，部分省份偏向于提前施工，如上海2021-2022年计划建设筹集24万套(间)，达到十四五期间的一半以上，2022年计划17万套。由于2021年开工量偏低，我们预计后续保障性租赁住房开工量在300万套以上，与我们在《新一轮实物资产形成》深度报告里的测算基本一致，2022年甚至更高。
促进购房回归真实居住属性，降低人口流动门槛。保障房一直是我国住房供给体系中的短板，2021年以来明确公租房、保障性租赁住房和共有产权房的体系，可以看出保障房体系从产权类转向租住类的变化。我们预计十四五结束期，保障性租赁住房可以占到城市总体存量住房的5%左右，且租金为市场租金80%-90%，部分城市对租金涨幅和涨价时间间隔有明确要求，将在较大程度上抑制租金边际上行。叠加房产税试点的出台，我们预计将进一步促进购房回购真实需求。而从经济大逻辑看，将促进人口向制造业升级形成的城市群集中，提高全社会要素资源的配置效率。
对地产行业而言，托底投资而降低金融属性。保障性租赁住房土地信用派生属性较低，但实物形成、建安投资方面可以托底GDP投资。地产新变局下，我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。
风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。
>>以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告，具体分析内容(包括风险提示等)请详见完整版报告。
（文章来源：国泰君安证券研究）
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